Однако по факту оказывается, что главная задача хозяина, пустившего жильца, – сохранить квартиру в прежнем виде и не испортить жизнь соседям. Как и куда «подстелить соломки», чтобы вместо источника дохода не получить море проблем?

«Уж сколько раз твердили миру»

Люди, которые сдают жильё по устной договорённости никогда не переведутся, значит есть смысл повторить, что официальный договор позволяет:

• Указать, кто вправе проживать вместе с нанимателем и запретить поднаём (субаренду). То есть у жильца не получится «сделать бизнес» на вашей жилплощади или перевезти туда родню до седьмого колена.
• Перечислить обязанности арендатора и то, чего делать категорически нельзя. В первом пункте укажите, например, соблюдение «закона о тишине», который принят во многих регионах. В вашем городе нет подобного? Укажите аналогичные требования сами. Потому что рассерженные соседи будут сводить счёты с собственником. По второму пункту стоит прописать запрет на домашних животных, замену замков, ремонт без согласования, курение в помещении.
• Зафиксировать размер и периодичность платежей. В противном случае взыскать с должника просроченные взносы за аренду или средства на оплату междугородних переговоров жильца невозможно по закону.
• Указать, что в квартире можно жить, но нельзя организовать офис, хостел, притон...

Продвинутые собственники перечисляют в договоре максимум личных данных каждого нанимателя (включая прописку) и просят сообщить номер телефона близкого родственника, не из числа будущих жильцов. А если жить будут иногородние студенты, не помешает выяснить в телефонном разговоре готовность родителей «спонсировать» своих чад. Ведь студенты – не самая платежеспособная категория.

Какая ещё «бюрократия» спасёт от неприятных сюрпризов? Стоит проверить паспорт каждого нанимателя, составить опись передаваемого домашнего имущества и оборудования, указать косметические и эксплуатационные недостатки. Подпись жильца в акте приёма-передачи и описи означает, что прочие повреждения, возникшие по его вине, устраняются за счёт депозита. Доказать, что наниматель увёз с собой «арендованный» телевизор, будет крайне сложно, если того не окажется в перечне. Депозит традиционно равняется месячной оплате.

Если договор нарушен, общий язык найти не удалось, стоит искать защиту в суде. При отсутствии письменных договорённостей, апеллировать не к чему.

Выбор жильца: без права на ошибку

Какими приёмами пользуются опытные собственники при выборе съёмщика?

1. Уделяют время личному общению. Агент нанимателя постарается его пресечь или замкнуть диалог на себя. Однако стоит расспросить арендатора о планах, поинтересоваться, почему он меняет квартиру. Важно и то, как он это делает. Если жилец сменил работу и готов съехать от нынешнего наймодателя раньше срока, поставив того перед фактом накануне, – он также поступит в следующий раз. Почему-то собственники не любят, если арендатор просит дать время найти себе замену в прежней квартире, выдержать сроки, прописанные в текущем договоре. Однако такое поведение говорит о соблюдении правил игры нанимателем. Остальных дисциплинирует условие, по которому депозит возвращается через месяц после объявления о досрочном съезде.
2. Не сдают жильё друзьям и родственникам. Им сложнее предъявить царапины на паркете или прокуренную лоджию. «Мелкие придирки» способны развязать войну между «благородными семействами». А это посерьёзнее бригады узбеков в однушке, сданной одинокому студенту-медику из Ташкента! Напротив, приезжим из Азии найти приличное жильё нелегко, восточные семьи дорожат доверием собственника.
3. Изучают профили будущего арендатора в социальных сетях. Почерпнутую там информацию нельзя воспринимать на 100% серьёзно. Но иногда выясняется, что клиент, как говориться, «не ваш случай». Полезно пробежаться по ресурсам с чёрными списками.
4. Отсекают неподходящих клиентов на старте. Пустая квартира или жильё, укомплектованное только крупной техникой, рассчитано на серьёзных людей с долгосрочными планами и, как правило, местных. Арендатор не сорвётся с места, если в прошлом месяце завёз в квартиру диван, шкаф, детскую кровать, прихожую. Риск порчи и кражи мелких бытовых приборов и вещей при внезапном отъезде тоже минимизирован.

На что ещё обратить внимание? Настойчивый торг при заезде нередко перерастает в «попрошайничество» (требование докупить технику, сделать ремонт) или регулярные просьбы о переносе очередного платежа.

Есть категория граждан, проверяющих энергетические зоны в квартире перед съёмом, и тех, кто выбирает жильё «по феншую» или с учётом фазы луны. Никакого «криминала», однако подумайте, легко ли вам будет находить общий язык впоследствии.

Впрочем, сейчас собственников больше, чем соискателей жилья. Поэтому нужен компромисс с «неидеальным» жильцом без ущерба для собственности. Обсудите оплату съёмщиком клининга квартиры в конце срока, если он въезжает с питомцами. Предложите оформить за счёт жильца страховку от залива соседей по вине арендатора. Не забудьте включить эти пункты в раздел «Обязанности нанимателя» в договоре.

Бытовые разборки и судебные разбирательства

Жильца, официально снявшего квартиру по договору, можно законно выселить из неё. Сделать это должен суд. Эта инстанция призовёт к ответу неплательщика, мошенника, вандала, разгромившего жилище и оставившего долги по счетам.

Сложнее выселить нанимателя, которому предоставили регистрацию в съёмной квартире. Особенно, если это семья с детьми. Мама новорождённого вправе прописать к себе малыша без согласия собственника. Выписать несовершеннолетних можно только с согласия органов опеки.

Обращаться в суд с иском к неплательщику можно через 2 месяца просрочки. Если нарушены иные пункты договора, следует отправить письменную претензию заказным письмом с требованием выселиться к предусмотренному сроку. Обращайтесь в суд по месту расположения жилища, если эти меры не дали результатов.

Некоторые отчаянные хозяева врезают новые замки, берут «в заложники» имущество съёмщика или выносят его на улицу, при содействии ТСЖ отключают в квартире магистральные коммуникации. Последний способ радикальный, но законный. А за прочие могут признать виновным в самоуправстве.

Когда сто́ит поменять замки, так это после выезда очередного арендатора. Даже если произошёл отъезд с обоюдного согласия.